Venda, aluguel: quais são os diagnósticos técnicos obrigatórios?

Para vender ou alugar o seu imóvel, passou a ser obrigatório ter pelo menos sete diagnósticos técnicos realizados por profissionais. O objetivo desejado: informar compradores e inquilinos durante as transações e melhorar as condições de segurança na habitação.

Tanto para a venda como para o aluguel, as autoridades públicas foram introduzindo gradualmente a obrigação de anexar um certo número de diagnósticos técnicos a qualquer contrato imobiliário. O objetivo é duplo: por um lado, informar melhor o futuro comprador ou inquilino sobre o estado do imóvel proposto, por outro lado contribuir para a melhoria das condições de segurança e conforto do alojamento.

Um arquivo único
Esses diagnósticos - com exceção das filmagens previstas na Lei Carrez - devem ser agrupados desde 1º de novembro de 2007 em um único documento denominado “arquivo de diagnóstico técnico”. Reúne todas as informações a comunicar ao futuro comprador no momento da promessa de venda ou, na sua falta, no momento da assinatura da escritura autêntica (ou contrato de arrendamento). Caso os documentos não sejam transmitidos, a transação pode ser cancelada (dependendo do tipo de diagnóstico em falta), ou o preço da venda ou do aluguer pode ser negociado a baixo. Até o momento, sete diagnósticos são obrigatórios para venda: amianto, cupins, chumbo, riscos naturais ou tecnológicos, gás, eletricidade e desempenho energético. Três são para alugar: chumbo,riscos naturais ou tecnológicos e desempenho energético. E não acabou! Novos diagnósticos estão em estudo. Já está prevista a fiscalização das instalações de saneamento não coletivo (fossas sépticas e outras), quando o alojamento não estiver ligado à rede de esgoto. Sua entrada em vigor ocorrerá em 1º de janeiro de 2022-2023, de acordo com a Agência Nacional de Habitação (ANAH).

Quanto custa isso ?
O custo de estabelecimento do arquivo de diagnóstico técnico é de responsabilidade do vendedor ou do locador. Assim, numa venda, custará cerca de 150 euros para um estúdio e até 750 euros para uma moradia com cinco divisões, de acordo com a Federação Interprofissional de Diagnóstico Imobiliário. O “cesto médio” deste pack de diagnóstico ronda os 350 euros. Observe que a duração média da intervenção dos diagnosticadores varia de algumas horas a um dia, dependendo da área e do número de cômodos da casa. Para limitar os custos de viagem, é melhor ter todos os diagnósticos realizados ao mesmo tempo. Porque só um diagnóstico custará entre 70 e 220 euros. No entanto, esses preços são indicativos. As taxas são gratuitas e diferenças significativas (às vezes variando de simples a dupla) têm sido observadas no mercado.Por isso, não hesite em consultar vários profissionais (são mais de 8.000 em França) para comparar os seus preços, verificando se cumprem as condições de certificação, seguro e independência. previsto na lei. Por fim, lembre-se de que o prazo de validade desses diagnósticos varia de seis meses (para cupins e riscos naturais ou tecnológicos) a dez anos (para desempenho energético).observe que o período de validade desses diagnósticos varia de seis meses (para cupins e riscos naturais ou tecnológicos) a dez anos (para desempenho energético).observe que o período de validade desses diagnósticos varia de seis meses (para cupins e riscos naturais ou tecnológicos) a dez anos (para desempenho energético).

Escolha do diagnosticador certo
Desde 1º de novembro de 2007, todos os diagnósticos a serem fornecidos (com exceção das filmagens previstas na lei Carrez) devem ser realizados por um profissional credenciado por uma organização
credenciado pelo Cofrac (comitê de credenciamento francês). A lista dessas organizações (em número de doze) está acessível no site do Cofrac (www.cofrac.fr). Cada um deles oferece uma lista de diagnosticadores certificados. Verifique também se o diagnosticador possui as certificações relativas aos vários diagnósticos a realizar (um profissional autorizado a fazer um diagnóstico de desempenho energético não estará necessariamente habilitado para um estado de risco de exposição ao chumbo). E não se esqueça de pedir ao escolhido que lhe forneça fotocópias dos certificados válidos e do seguro de “Responsabilidade civil profissional”. Este último cobre a atividade de diagnóstico. A vantagem: como vendedor,essas precauções permitirão que você se isente da garantia contra defeitos ocultos.

Lei Carrez
Este diagnóstico introduzido pela lei Carrez diz respeito apenas a condomínios. Tem apenas valor declarativo e não requer qualquer certificação do diagnosticador. Ele fornece informações sobre a área exata da acomodação. Seu prazo de validade é ilimitado, a menos que a propriedade sofra modificação de superfície (ampliação, elevação). Um erro de medição de quantidade superior a 5% pode levar ao cancelamento ou redução do preço de venda.

Diagnóstico de amianto antes do trabalho
Deve ser realizado antes de qualquer grande reforma, assim que o alojamento foi construído antes de 1 de julho de 1997. O proprietário é obrigado a realizar uma localização de materiais e produtos que contenham amianto (em geral por sondagens no edifício) para evitar qualquer exposição das pessoas necessárias à execução da obra.

Certificado de habitabilidade
Este certificado é necessário para a obtenção de um empréstimo a taxa zero (PTZ), com um valor máximo de 15.000 euros. É o comprador quem o solicita. Permite à organização bancária e à administração estimar o estado do alojamento e os eventuais custos decorrentes da sua adequação aos padrões de habitabilidade.

Os 7 diagnósticos examinados

1. Estado da instalação elétrica interna

O IMÓVEL EM CAUSA . Este diagnóstico é obrigatório desde 1 de janeiro de 2022-2023 para qualquer habitação onde a instalação elétrica interior se efetue há mais de quinze anos.
OBJETIVO DO DIAGNÓSTICO . Avalia os riscos que podem afetar a segurança das pessoas. O diagnosticador garante a presença de um dispositivo de controle e proteção facilmente acessível, uma proteção diferencial conectada à terra, a ausência de equipamentos elétricos obsoletos, condutores não protegidos mecanicamente, etc.
CUSTO . De 150 a 200 euros para alojamentos desde estúdios a T6.
DURAÇÃO DE VALIDADE . Três anos.
CONSEQUÊNCIAS. A existência de anomalias na instalação eléctrica não impede a venda segundo a Promotelec (associação para a promoção do uso sustentável da energia eléctrica em edifícios de habitação e pequenos serviços). Este diagnóstico é apenas informativo; portanto, não há obrigação de trabalhar. Por razões de segurança, os riscos identificados não devem ser negligenciados. (veja fotos 2 e 3).

2. Presença de cupins

O IMÓVEL EM CAUSA. Este diagnóstico só é exigido quando o alojamento se situa em zona classificada de risco por decreto municipal ou provincial (é o caso de Paris, por exemplo).
OBJETIVO. Uma condição parasitária da caixa é realizada para verificar a presença de térmitas. Alimentam-se da celulose presente na madeira (vigota, parquete, moldura) e podem comprometer a estrutura da casa.
CUSTO. Cerca de 100 euros.
PERÍODO DE VALIDADE. Seis meses.
CONSEQUÊNCIAS.O proprietário deve fazer uma declaração na prefeitura assim que for revelada a presença de cupins. O tratamento não é obrigatório por lei, apenas o autarca pode solicitá-lo e impô-lo aos proprietários em caso de estruturas que apresentem perigo. (ver fotos 4 a 6).

Ajudantes ANAH. Para proprietários-ocupantes, assim como para proprietários-locadores, a ANAH (Agência Nacional de Habitação) concede subsídios para a realização de diagnósticos técnicos assim que acompanhados de obras. Suas condições de atribuição são especificadas no site da organização (www.anah.fr). Ecobônus adicionais foram alocados desde 1º de janeiro de 2022-2023 em troca da eficiência do trabalho.

3. Presença de amianto

O IMÓVEL EM CAUSA. Este diagnóstico é obrigatório para todos os alojamentos cuja licença de construção tenha sido emitida antes de 1 de julho de 1997, exceto, no entanto, as habitações unifamiliares.
OBJETIVO. Fornece informações sobre a presença de materiais e produtos contendo amianto (antes utilizados pelas suas qualidades de isolamento térmico e acústico), a sua localização e o seu estado de conservação.
CUSTO. Cerca de 100 euros.
PERÍODO DE VALIDADE. Ilimitado.
CONSEQUÊNCIAS.Na presença de amianto, o proprietário tem a obrigação de realizar a obra sempre que for ultrapassado um determinado nível de poeira. Duas opções são possíveis: o encapsulamento, que consiste em confinar os materiais que contêm amianto em uma concha lacrada, ou a remoção dos materiais incriminados. (ver fotos 7).

4. Estado da instalação de gás interna

O IMÓVEL EM CAUSA . Esta verificação de segurança diz respeito a todas as habitações onde a instalação de gás (interior) é efectuada há mais de quinze anos.
OBJETIVO . Visa prevenir os riscos associados ao estado da instalação e à sua utilização (fugas de gás, incêndio, intoxicação por monóxido de carbono em particular), avaliando o estado de aquecimento estacionário a gás e os dispositivos de produção. água quente sanitária, vedação de tubagens fixas e ligações de gás. A ventilação das instalações também é examinada.
CUSTO . Cerca de 130 euros.
DURAÇÃO DE VALIDADE . Três anos.
CONSEQUÊNCIAS.Em caso de perigo grave e imediato, o diagnosticador pode desligar toda ou parte da instalação de gás. Nota: uma certificação de conformidade de organismo aprovado pelo poder público (tipo Qualigaz), também com menos de três anos, pode substituir o diagnóstico. (ver fotos 8 e 9).

5. Riscos naturais e tecnológicos.

O IMÓVEL EM CAUSA . Este diagnóstico diz respeito a todas as habitações localizadas em zona sísmica (Arco Alpino, Côte d'Azur, Pirinéus e Alsácia em particular) ou abrangidas por um plano de prevenção de riscos tecnológicos (PPRT) ou plano de prevenção de riscos naturais (PPRN).
OBJETIVO . Constituída a partir de documentos e informações disponibilizados na Câmara Municipal, especifica os riscos a que o alojamento está exposto (inundações, por exemplo) e deve ser acompanhada de extractos cartográficos que permitam a localização do edifício quanto aos riscos incorridos.
CUSTO . Cerca de 40 euros.
PERÍODO DE VALIDADE. Seis meses.
CONSEQUÊNCIAS. O proprietário deve informar o futuro comprador ou inquilino se ocorreram desastres no alojamento e deram origem a indemnização ao abrigo da garantia pelos efeitos de desastres naturais ou tecnológicos, quer o alojamento se encontre ou não em zona sísmica ou coberto por um PPRT ou PPRN.

6. Presença de chumbo

O IMÓVEL EM CAUSA. Este diagnóstico, também denominado contrato de risco de exposição ao chumbo (CREP), é obrigatório para todas as moradias construídas antes de 1º de janeiro de 1949.
OBJETIVO. Foi implantado para evitar a degradação de tintas e outros revestimentos internos carregados de chumbo, que liberam escamas e poeira cuja ingestão ou inalação pode causar intoxicação aguda, ou seja, intoxicação por chumbo. Porém, atenção, a busca por tubos de chumbo não se enquadra no escopo deste diagnóstico. O CREP fornece informações sobre a concentração de chumbo de todos os revestimentos de habitações e seu estado de conservação. Um folheto informativo está anexado a este relatório, que relembra os efeitos do chumbo na saúde e as precauções a serem tomadas.
CUSTO. Cerca de 180 euros.
PERÍODO DE VALIDADE. Na ausência de chumbo nos revestimentos (ou em concentrações abaixo de um limiar regulamentar, definido por despacho de 25 de abril de 2006), o período de validade do CREP é ilimitado. Aumenta para um ano em caso de risco potencial, quando os revestimentos contêm chumbo mas o chumbo está inacessível.
CONSEQUÊNCIAS. Quando é identificado um risco imediato (revestimentos degradados que geram poeira ou incrustações espontaneamente), o relatório é transmitido à prefeitura. O proprietário deve então proceder sem demora ao trabalho adequado para eliminar o risco de exposição ao chumbo e, assim, garantir a segurança dos ocupantes. (ver fotos 11).

7. Desempenho energético

O IMÓVEL EM CAUSA. O diagnóstico de desempenho energético (DPE) é obrigatório para qualquer venda ou arrendamento de residência principal (excluem-se os arrendamentos sazonais quando o período total de utilização for inferior a quatro meses por ano).
OBJETIVO. Detalha as características do edifício (tendo em conta em particular o nível de isolamento) e descreve o equipamento de aquecimento e refrigeração, a produção de água quente sanitária e a ventilação. Para cada categoria de equipamento, são contabilizados a quantidade de energia consumida (real, com base nas leituras de consumo ou estimada) e a despesa anual resultante desse consumo. Também permite medir com precisão a quantidade de gases de efeito estufa emitidos por esses diferentes equipamentos. O DPE é acompanhado de recomendações para a melhoria energética das habitações. A leitura desse diagnóstico é facilitada pela dupla etiquetagem, semelhante aos eletrodomésticos e agora ao setor automotivo.Este documento é meramente informativo e visa informar o futuro comprador ou inquilino sobre o comportamento energético e o desempenho geral da casa.
CUSTO . cerca de 200 euros (este preço varia consoante a dimensão da sua propriedade).
PERÍODO DE VALIDADE. Dez anos.
CONSEQUÊNCIAS . Este diagnóstico é meramente informativo, pelo que os proprietários não são obrigados a efetuar trabalhos de remodelação para otimizar o desempenho energético da sua propriedade. (ver fotos 12 a 15).