Áreas privadas ou comuns, quais são as obras que podem ser realizadas em co-propriedade?
A lei distingue entre trabalho privado e trabalho de interesse coletivo. As obras privadas são realizadas pelo proprietário da parte alugada. Se a modificação desta implicar a das partes comuns, deve ser votada uma autorização em assembleia geral, reunindo a totalidade da copropriedade.
Quanto às partes de interesse coletivo, apenas o sindicato está autorizado a realizar trabalhos (manutenção, beneficiação da residência e exteriores, obras urgentes…). Este trabalho também é determinado por uma assembleia geral. O limite para a quantidade de trabalho é decidido nesta reunião. Se o valor estimado for alto, várias cotações devem ser feitas. Cada coproprietário contribui para o financiamento da obra das partes coletivas de acordo com as taxas de propriedade atribuídas ao (s) lote (s) que possui.
Os trabalhos de manutenção das áreas comuns que devem requerer a intervenção de um AG são os seguintes:
- Cobertura
- Grande trabalho
- Inscrições
- Escadas
- Rolamentos
- Aulas
- Pipelines comuns
- Rotas de acesso
- Estacionamentos,
- Aquecimento comum
- Elevadores
Pequenas conversas são deixadas à iniciativa exclusiva do sindicato.
A manutenção das caldeiras deve ser realizada anualmente por profissional qualificado. O sindicato deve estar apto a apresentar os documentos de certificação, pois este trabalho pode estar sujeito a controles. Note que a partir de 400 kW, as verificações de eficiência energética e emissões poluentes devem ser realizadas regularmente por profissionais da área. O oposto é arriscado, uma vez que penalidades criminais são incorridas.
Estas renovações coletivas são custeadas pelos coproprietários, que são obrigados a contribuir para os custos quando possam usufruir destes sistemas, mesmo que não o façam efetivamente no dia a dia. Um projeto de obra ou melhoria deve obter a maioria dos votos na assembleia para ver a luz do dia. Após decisão favorável, cada proprietário é obrigado a participar nas despesas, na proporção da vantagem que delas tirar ou na proporção dos seus honorários (quota).
Os coproprietários que não deram a sua anuência (ausentes na AGO, ou oposição às obras) têm a possibilidade de parcelar esse valor em dez anos. É então obrigatório informar o sindicato em até dois meses após a denúncia, por meio de carta registrada com recibo. Se o sindicato não fez empréstimos dos bancos, os coproprietários pagam um décimo de sua cota a cada ano.
As exceções
Se o trabalho a ser feito for urgente (cano furado, caldeira quebrada, etc.), o sindicato pode solicitar o uso da provisão financeira dos coproprietários, muitas vezes organizada em copropriedade, antes mesmo de convocar uma votação na assembleia geral. Os ocupantes são então informados por correio. Muito rapidamente, a assembleia deve ser convocada para que o trabalho realizado seja aprovado por todos.