Compra de imóveis: quais obrigações? O que a lei diz?

A compra de um imóvel é pontuada por quatro etapas essenciais que devem ser dominadas para evitar decepções. Aqui está o que diz a lei.

Quais são as condições precedentes? O que acontece se não os respeitarmos? Nosso especialista, Maître Ganaëlle Soussens, nos responde nesta primeira parte de uma série dedicada ao setor imobiliário.

Compra de imóveis: escolha do imóvel e oferta

Na hora de comprar um imóvel, tem que se preocupar com a escolha do imóvel (novo ou antigo, com ou sem obra), a localização, o preço por m², etc. Mas, além disso, certas condições devem ser respeitadas perante a lei. Este é particularmente o caso da oferta. Feita a sua escolha, o comprador envia ao vendedor, em papel normal, por correio ou por e-mail, uma proposta de compra na qual indica o preço a que está disposto a comprar o imóvel, o prazo para a promessa de venda, o financiamento termos, etc O vendedor pode recusar ou aceitar a oferta. Mas, ainda que aceite, a situação jurídica é frágil: é difícil, se não impossível, “forçar” a venda nesta fase. No entanto, a situação é muito diferente depois que o contrato de venda é assinado.

Compra de imóveis: o que diz a lei sobre a promessa de venda?

A assinatura da promessa de venda congela os direitos do vendedor e do comprador: as duas partes comprometem-se irrevogavelmente e, se uma das partes não respeitar seu compromisso, deverá pesadas multas à outra parte , geralmente 10% do preço de venda. Com uma nuance: a promessa de venda pode incluir "condições suspensivas" que permitem ao comprador, em geral, abandonar a operação sem dever indenização ao vendedor. A mais conhecida é a condição precedente para a obtenção de um empréstimo. Ele permite que o comprador reserve o imóvel por vários meses, tempo para ele montar sua carteira de crédito e conseguir o financiamento que precisa para comprar. E se infelizmente o comprador não conseguir seu empréstimo, pode desistir sem dever nenhuma indenização ao vendedor.

Os compradores devem, no entanto, ter muito cuidado tanto na redação da cláusula quanto na sua aplicação. Por exemplo, se a condição suspensiva prevê um prazo para apresentação de pedidos de empréstimo, o comprador deve respeitá-lo e apresentar vários pedidos, portanto, pelo menos dois.Se, por exemplo, a cláusula prevê que ele questione vários bancos, o comprador deve efetivamente submeter seu pedido de financiamento a vários estabelecimentos, não basta confiar seu processo a um corretor. Concretamente, se não conseguir o empréstimo, o comprador deve informar o vendedor - e não o seu notário ou a imobiliária. O vendedor verificará que essas recusas seguem pedidos de financiamento que respeitam escrupulosamente os termos da condição suspensiva. Caso contrário, o vendedor pode recusar-se a devolver o valor pago ao comprador, ou ainda reclamar a indemnização integral pela imobilização, ou seja, 10% do preço de venda em geral.

Compra de imóvel: assinatura no cartório

É quando a escritura de venda é assinada no cartório que o imóvel muda de mãos. Os fundos são enviados ao notário pelo banco, antes da nomeação de assinatura. O comprador deve, portanto, planejar um retroplanejamento, cuja etapa final é a assinatura.Antes disso, o banco que lhe empresta os fundos deve tê-los enviado ao notário, que assume que ele aceitou a oferta de empréstimo. Mas como ele só pode aceitar a oferta após um período de reflexão, o comprador-mutuário deve tê-la recebido com bastante antecedência. Assim, em cada etapa, o comprador deve ser proativo e garantir o cumprimento dos prazos estabelecidos na promessa de venda. Muitas vezes é um período estressante para os compradores, por isso é prudente se preparar bem e obter ajuda, por exemplo, de um notário.

Por Ganaëlle Soussens, advogada, especialista em direito imobiliário: ganaellesoussensavocat.com