Comprar ou vender uma renda vitalícia é cada vez mais comum. Esta venda de imóveis com financiamento em duas etapas está até experimentando um interesse renovado. Mas esta ação responde a regras muito específicas. Para que ambas as partes beneficiem, esta solução encontra-se perfeitamente enquadrada na lei.
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Quase 8.000 transações de renda vitalícia são assinadas a cada ano na França.Uma solução pensada pelos vendedores, impulsionados pela diminuição do seu poder de compra e pelo aumento da esperança de vida, e pelos compradores, que encontram aí uma forma flexível de acumular capital e adquirir um imóvel, muitas vezes abaixo dos preços de mercado.
Comprar uma renda vitalícia: como funciona?
Comprar uma renda vitalícia significa adquirir um imóvel do qual você só se tornará proprietário pleno no dia da morte do vendedor. Por esse motivo, o comprador não paga o preço total no dia da assinatura da escritura notarial, mas o liquida gradualmente na forma de renda vitalícia. No dia da assinatura no cartório, pode-se pagar uma quantia, uma espécie de depósito: falamos então de um “buquê”. O pagamento deste último não é uma obrigação, você pode comprar uma renda vitalícia sem pagar este buquê. Neste caso, é prudente indicar na escritura de venda que o vendedor da renda vitalícia foi informado da possibilidade de solicitar um bouquet, mas desistiu conscientemente.Na ausência dessa informação, um tabelião poderia ver sua responsabilidade acionada em um processo julgado em 2018. Ele foi acusado de não ter informado ao vendedor seu direito de exigir o pagamento de um buquê. Os juízes consideraram que, por f alta de informação, o vendedor havia perdido a oportunidade de reclamar este buquê. Por fim, o imóvel vendido em vida pode ser ocupado pelo vendedor ou livre. Também pode se tornar "grátis" durante a vida se o vendedor decidir não mais ocupá-lo. O imóvel vendido como renda vitalícia também pode ser alugado por terceiros, em regime de arrendamento residencial ou comercial, por exemplo. Qualquer que seja a “forma” da renda vitalícia, existem constantes e sobretudo o facto de o comprador dever pagar a renda com regularidade. Caso contrário, corre o risco de anular a venda, o que pressupõe que terá pago em vão o bouquet e as anuidades. Esta solução é severa para o comprador, mas protetora para o vendedor – o titular do crédito.
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Revenda de imóvel vitalício: quais são as regras?
O devedor deve, portanto, estar muito atento à sua capacidade de pagar anuidades até a morte do credor. Se ele se encontrar em dificuldades, pode ter que pensar em revender o imóvel. Na lei, a revenda de uma renda vitalícia é bem possível, mas é uma operação arriscada. A questão principal, em caso de revenda de renda vitalícia, consiste na manutenção do pagamento das rendas por parte do novo adquirente. Em geral, é esperado que o vendedor do imóvel tenha a garantia do pagamento da anuidade. Ou seja, se o novo devedor-anuista não pagar a anuidade, o credor-anuista poderá optar por recuperar as anuidades devidas a um ou outro dos devedores-anuistas ou a ambos.A revenda de uma renda vitalícia não oferece, portanto, ao devedor-anuista “inicial” a garantia total de desvinculação da operação. Portanto, não embarque levianamente na compra de uma anuidade vitalícia.
Por Ganaëlle Soussens, advogada, especialista em direito imobiliário, ganaellesoussensavocat.com